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Sì all’applicabilità della cedolare secca sugli affitti brevi conclusi tramite Airbnb da parte di privati
Tutto ciò che c'è da sapere su una particolare fattispecie che riguarda casi come quello di una persona intenzionata ad alloggiare in strutture che fanno parte dell'ormai celebre circuito internazionale
L'Agenzia delle Entrate, con la Risposta all'istanza di interpello del 10 settembre 2019, n. 373, ha fornito chiarimenti in merito all’applicabilità del regime fiscale della cedolare secca sui contratti di locazione breve conclusi ricorrendo alla nota piattaforma “Airbnb”. Nella fattispecie, il quesito è posto da un contribuente persona fisica intenzionato ad affittare per brevi periodi un appartamento a turisti per il tramite di “Airbnb”, il gigante del web che mette in contatto persone in cerca di un alloggio per brevi periodi, con persone che dispongono di uno spazio extra da affittare. A tal riguardo, l’istante chiedeva se in siffatta circostanza fosse possibile usufruire della cedolare secca, oppure se l’attività fosse da inquadrare come commerciale, con al conseguente necessità di richiedere l’apertura di una P.IVA, ed iscriversi alla Camera di commercio ed all’INPS.
Cedolare secca affitti brevi, ecco come funziona
A parere dell’Agenzia, nulla osta all’applicazione dell’imposta sostitutiva, nella forma della cedolare secca con aliquota al 21%, da parte di un privato che intende affittare per brevi periodi un immobile ad uso abitativo, fin tanto che tali contratti non rientrino nell’esercizio di un’attività imprenditoriale.
Vale la pena ricordare, preliminarmente, che la scelta tra l’applicazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e dell’imposta sul reddito da locazione (cedolare secca), ove consentita, porta a risultati differenti in termini di carico fiscale, risultando, di norma, maggiormente conveniente optare per una modalità di imposizione in misura fissa e sostitutiva, piuttosto che complessiva.
La tassazione ai sensi del regime ordinario IRPEF difatti è calcolata sulla base della somma totale dei ricavi annuali, e quindi delle singole categorie reddituali. In tale eventualità i proventi derivanti dall’attività di home-sharing, che si qualificano come redditi fondiari ex art. 36 TUIR, si sommano a quelli generati da altre entrate (i.e redditi da lavoro dipendente) scontando l’applicazione delle aliquote ordinarie vigenti ai fini IRPEF, che variano dal 23% al 43%. L’utilizzo di questo regime consente, tuttavia, la detrazioni di talune spese sostenute durante l’anno ivi incluse, ad esempio, i costi di ristrutturazione dell’alloggio.
La cedolare secca di cui all’art. 3 D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, invece, è un regime fiscale alternativo e facoltativo per la tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF che richiede l’applicazione di un’imposta sostitutiva in misura fissa, normalmente del 21 %, esclusivamente al reddito generato dagli affitti. Diversamente dall’IRPEF questo regime fiscale non consente però di detrarre alcuna spesa, ed è fruibile solo per i locatori persone fisiche che operano al di fuori dell’attività di impresa.
Venendo alla disciplina degli affitti brevi, il relativo regime fiscale è da ricercarsi nell’art. 4 del DL 24 aprile 2017, n.50. Detta norma dispone l’applicazione del prelievo sostitutivo della cedolare secca, con aliquota al 21%, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve conclusi a partire dal 1° giugno 2019. In particolare, sono considerate tali le locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni l’anno, in cui si prevedono anche servizi accessori quali fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulate da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari, ovvero gestori di portali on-line.
A tal riguardo, giova sottolineare che la ratio che ha portato il legislatore all’introduzione dell’art. 4 DL 50/2017, è quella di ridurre l’evasione fiscale nel settore delle locazioni brevi, grazie all’intervento di soggetti terzi nella conclusione di tali contratti. Questi ultimi infatti sono chiamati ad operare una ritenuta del 21% sulle somme all’atto del pagamento al beneficiario, e a provvedere al relativo versamento. Il contenuto della norma, dunque, sembra essere incentrato proprio sul ruolo affidato all’intermediario immobiliare, telematico e non, il quale agisce in qualità di sostituto di imposta all’atto della riscossione delle somme incassate per il loro tramite.
Cedolare secca Airbnb, cosa dice la legge
Per espressa disposizione di legge, dunque, in capo ad Airbnb e agli altri intermediari che intervengono nella conclusione di tali contratti, è previsto l’obbligo di riscuotere le imposte dagli utenti non “professionisti” mediante l’applicazione della cedolare secca, ovvero tramite una ritenuta che si considera d’acconto sull’IRPEF (in assenza di esercizio dell’opzione per l’imposta sostitutiva). Inoltre, si impone l’ottemperamento di specifici obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati dei contribuenti interessati all’Amministrazione fiscale.
Ebbene, proprio il colosso digitale degli affitti brevi ha impugnato la predetta normativa dapprima innanzi il Tar del Lazio, e successivamente avanti il Consiglio di Stato, adducendo una palese discriminazione per gli intermediari che incassano i pagamenti e gli host che fanno uso di tali piattaforme. Infatti, Airbnb, sin dall’entrata in vigore della disposizione menzionata, si è sempre rifiutato di assolvere, in qualità di sostituto di imposta, a tutti gli obblighi previsti dalla legge Italiana. Peraltro, alla data del presente contributo, l’esito del processo non è ancora concluso. Difatti, l’ultima parola spetta adesso alla Corte di Giustizia Europea.
Ad ogni modo, venendo alla risposta resa al quesito in esame, l’Agenzia delle Entrate ribadisce, in primis, che il regime agevolato della cedolare secca si applica ai contratti di locazione stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. A tal proposito, ricorda anche che per quanto riguarda l’individuazione dei criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, il comma 3-bis del citato art. 4 DL 50/2017 aveva delegato siffatto compito ad un apposito regolamento ancora oggi non emanato. Pertanto, in tal senso occorrerà fare riferimento ai requisiti stabiliti dall’art. 2082 del c.c. e dall’art. 55 DPR 917/86 (i.e abitualità, commercialità e organizzazione dell’attività svolta).
Nella fattispecie, l’Agenzia delle Entrate, non rilevando elementi che qualificano l’attività di locazione come attività d’impresa, ritiene che il contribuente possa fruire dell’applicazione della cedolare secca al 21% sui contratti d’affitto breve conclusi per il tramite del portale on-line Airbnb. Diversamente, se in sede di accertamento emerga l’esistenza di un’attività commerciale, gli introiti dovranno essere dichiarati come redditi d’impresa.
Avv. e Dott. Maurizio Di Salvo
(Coordinatore Didattico e Docente: Master in Diritto Tributario)
by
Redazione Alma Laboris
